De koopovereenkomst en de akte van levering

Inleiding - Op tijd naar de notaris - Voetangels en klemmen bij de koopovereenkomst - De akte van levering - Nog even samengevat: de rol van de notaris

Inleiding

Een huis kopen of verkopen is een belangrijke stap in iemands leven. Het komt immers niet zo vaak voor. Er wordt vooraf lang over nagedacht en over gesproken. Toch gebeurt het maar al te vaak dat een koper zijn handtekening zet onder de 'voorlopige' koopakte, zonder dat hij zijn financiële mogelijkheden en juridische positie goed heeft laten onderzoeken. Met alle nare gevolgen van dien, want ook een 'voorlopige' koop bindt partijen (de term 'voorlopig' duidt er alleen op dat er nog geleverd moet worden). De hieruit voortvloeiende boete en eventuele schadevergoeding kunnen tot grote financiële moeilijkheden leiden. U bent dan veel geld kwijt, zonder dat u eigenaar van het huis wordt.

Het verkopen van een huis is ook al minder eenvoudig dan mensen denken. Welke informatie over het huis moet de verkoper aan de koper geven? Heeft de verkoper wel duidelijk genoeg aangegeven dat de wensen van de koper ten aanzien van het huis wel erg ver gaan? Ook voor de verkoper is de 'voorlopige' koop allerminst vrijblijvend. Hij kan niet meer aan een ander, die een hogere prijs biedt, verkopen. Als het huis niet die kwaliteiten bezit die de koper mag verwachten, dan pleegt de verkoper wanprestatie. Een claim voor schadevergoeding is dan wel het minste dat de verkoper kan verwachten.

Op tijd naar de notaris

Na 1 september een huis kopen?
Bent u particulier en gaat u een huis of een appartement kopen? Let dan op het volgende:

Schriftelijke overeenkomst
Vanaf 1 september 2003 moet de aankoop van een woning schriftelijk worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Daarin staan de gegevens van de koper en de verkoper, om welke woning het gaat, de koopsom, de datum van levering en een financieringsclausule. Eventueel staan er nog andere ontbindende voorwaarden in zoals een woonvergunning, bodemvervuiling, enz.
Bedenktijd
Na ontvangst van de door de koper en verkoper getekende koopovereenkomst heeft de koper (niet de verkoper!) drie volle dagen (zon- en feestdagen tellen deels niet mee) de mogelijkheid om de koop te ontbinden. Hij hoeft hiervoor geen reden op te geven. Belangrijk hierbij is het precieze tijdstip waarop de drie-dagen-termijn gaat lopen. Deze bedenktijd geldt ook bij het sluiten van een koop-aannemings-overeenkomst voor een nieuwbouwwoning.
Inschrijving bij het Kadaster
Na afloop van de drie-dagen-bedenktijd kan een koopovereenkomst worden ingeschreven bij het Kadaster. Daarmee wordt de koper gedurende zes maanden beschermd tegen onheil van de kant van de verkoper zoals een faillissement, een beslag op de woning of een hogere bieder. Deze inschrijving bij het Kadaster moet verplicht via de notaris. Hij moet namelijk een aantal zaken onderzoeken voordat er mag worden ingeschreven.

Advies
Ga voor uw koopovereenkomst naar de notaris. Dit biedt vele voordelen:
De notaris is de juridische deskundige bij uitstek. Hij voorkomt dat koper en verkoper problemen krijgen na het sluiten van de koopovereenkomst omdat de gemaakte afspraken onduidelijk zijn.
De notaris zorgt ervoor dat het tijdstip van het ingaan van de drie-dagen-termijn precies wordt vastgelegd. Geknoei met de datum en onenigheid achteraf is hierdoor niet mogelijk.
Het noodzakelijke onderzoek voor de inschrijving van de koopovereenkomst in het Kadaster wordt direct gedaan, zodat deze inschrijving sneller kan plaatsvinden. Bovendien hoeft met de inschrijving niet gewacht te worden totdat de drie-dagen-termijn voorbij is, zodat u als koper nog beter beschermd bent.

Wie als koper op tijd naar de notaris gaat, krijgt een goed afgewogen advies over waar hij op moet letten. Bijvoorbeeld advies over bezwarende bepalingen (erfdienstbaarheden en dergelijke) die aan het huis kunnen kleven, de mogelijke financieringsvormen, de gevolgen van de koop van een verhuurd huis, enzovoorts. De verkoper doet er eveneens goed aan tijdig de notaris te raadplegen. Hij krijgt advies over de verplichtingen die hij tegenover de koper heeft. Koper en verkoper kunnen zowel voor advies als voor het sluiten van de koopovereenkomst bij de notaris terecht. De notaris moet altijd de formele overdracht van een huis regelen. Hij doet dat via een akte van levering (de zgn. leveringsakte). De leveringsakte en - als de koper een deel van de betaling via hypothecaire financiering regelt - de hypotheekakte worden bij de notaris ondertekend oftewel 'gepasseerd'.

Voetangels en klemmen bij de koopovereenkomst

Koop en verkoop van een huis kan de huidige en toekomstige eigenaar voor onverwachte problemen plaatsen. Bovendien bevatten de stukken van makelaar, notaris of bank geen alledaags taalgebruik. Zonder volledigheid te pretenderen komen in deze paragraaf enkele bijzondere gevallen, voetangels en klemmen aan de orde.

Erfpacht.
Niet altijd staat een huis op 'eigen' grond, soms is die grond door bijvoorbeeld de gemeente in erfpacht aan de huiseigenaar uitgegeven. In die gevallen moet aan de eigenaar van de grond (de gemeente) een jaarlijks terugkerend bedrag worden betaald. Dit bedrag, de erfpachtcanon, wordt vaak voor een korte periode van drie tot vijf jaar vastgesteld; daarna kan de canon worden herzien. De verkoper zal bij het sluiten van de koopovereenkomst hierover aan de koper informatie moeten verschaffen. De koper moet dus rekening houden met extra (vaak aanzienlijke, jaarlijkse) lasten.
Huisvestingsvergunning.
Wie een huis koopt krijgt daarmee niet automatisch het recht om er ook daadwerkelijk in te gaan wonen. Daarvoor is in een aantal gemeenten - en beneden een bepaalde koopprijs - een huisvestingsvergunning nodig. In de 'voorlopige' koopakte kan de ontbindende voorwaarde worden opgenomen dat de koop niet doorgaat als geen huisvestingsvergunning wordt toegekend. Bij de koop van een flat is bovendien in veel gevallen toestemming tot bewoning van de medebewoners nodig. Ook hierover kan een ontbindende voorwaarde worden opgenomen in de 'voorlopige koopakte'.
Waarborgsom.
De 'voorlopige' koopakte bevat nogal eens de bepaling dat de koper een aanbetaling moet doen, de waarborgsom. Deze wordt bij de notaris gestort en door hem beheerd totdat de leveringsakte is getekend. Het bedrag komt meestal overeen met de boete die moet worden betaald als de koper zijn verplichtingen niet nakomt en de verkoper ontbinding van de overeenkomst verlangt. In plaats van een waarborgsom kan ook een schriftelijke bankgarantie aan de notaris worden gegeven.
Verwachtingen.
De koper heeft bepaalde verwachtingen van de aankoop van een huis. Hij moet de eigendom verkrijgen van het huis met de eigenschappen die hij mag verwachten. Is bijvoorbeeld de garage zonder vergunning tot studeerkamer verbouwd en weet de verkoper dat de koper de studeerkamer als zodanig wil gebruiken? In zo'n geval moet de verkoper de koper waarschuwen dat de gemeente misschien zal eisen de garage in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Als de verkoper deze informatieplicht niet nakomt, dan kan de koper nakoming of herstel vorderen of de overeenkomst ontbinden. De verkoper kan dan een boete verschuldigd zijn, meestal van hetzelfde bedrag als andersom het geval is. Overigens zal de notaris bevorderen dat dergelijke zaken voor het sluiten van de koopovereenkomst ter sprake worden gebracht.
Lasten en beperkingen.
De verkoper moet de koper vertellen of er bijzondere lasten en beperkingen op het huis rusten. Bijvoorbeeld erfdienstbaarheden of huurovereenkomsten. Pas als de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard kan de verkoper ervan uitgaan dat de koper niet kan klagen. De notaris kan de verkoper helpen voor het sluiten van de koopovereenkomst de bijzondere lasten en beperkingen op een rijtje te zetten.
Bodemvervuiling.
Niet alleen bij bedrijfsterreinen, maar ook bij de koop van huizen speelt steeds vaker het probleem van bodemverontreiniging. Als dat gevaar bestaat, dan is een praktische en juridische regeling nodig. De notaris adviseert over de noodzaak van bodemonderzoek en over een regeling die de (financiële) risico's tussen partijen verdeelt.
Opletten.
Voordat u een koopovereenkomst aangaat moet u ook nog andere zaken nagaan:
- komt u in aanmerking voor rijks- of gemeentesubsidie en onder welke voorwaarden?
- komt u in aanmerking voor nationale hypotheek garantie voor de hypothecaire lening, en onder welke bepalingen?
- moet u bouwrente betalen bij de aankoop van een huis in aanbouw?
- voor wiens rekening komen de kosten van over dracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper (vrij op naam)?
- moet de (huwelijks)partner van de koper en/of verkoper mee ondertekenen?
- kunnen de verzekeringen van de vorige eigenaar worden overgenomen?
- zijn - als het huis wordt verhuurd - huurpenningen voor een langere periode vooruitbetaald?
- kunt u te maken krijgen met door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen? U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden.
- komt het huis in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de verkoop van het huis er veel minder geld voor terugkrijgt.

De akte van levering

De akte van levering (de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat) moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopakte. Overigens zal de notaris proberen eventuele 'gaten' in de koopakte in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers.
Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers.
Beide inschrijvingen zijn openbaar zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.

Wat doet de notaris voor het opmaken van de akte van levering?
In geval van een akte van levering (ook wel transportakte of leveringsakte genoemd) moet de notaris een uitgebreid onderzoek doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar de eventueel aan de eigendom verbonden verplichtingen. Tevens ziet de notaris erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de in de koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen die samenhangen met de levering. Zo zal de notaris erop toezien dat de verkoper de woning, volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag levert en dat de koper de koopsom tijdig bij hem stort.
In dat kader kunt u de volgende werkzaamheden van de notaris verwachten:

Onderzoek in de eigendomsakte van de verkoper naar hoe en wanneer de eigendom is verworven
Eventueel verder onderzoek in het kadaster als (het afschrift van) de eigendomsakte niet meer aanwezig is of niet de huidige situatie weergeeft;
Controle bij het kadaster naar de tenaamstelling van de woning (met het oog op het opmaken van de koopovereenkomst of meteen na ontvangst van de al getekende koopovereenkomst); herhaling van dit onderzoek vlak voor het tekenen van de akte van levering;
Het desgewenst opmaken van de koopovereenkomst, in het bijzijn van verkoper en koper en de makelaar(s);
Controle van de identiteit van verkoper/koper, aan de hand van identiteitspapieren (paspoort/rijbewijs);
Onderzoek naar de huwelijkssituatie (of geregistreerd partnerschap). Was verkoper ten tijde van de eigendomsverkrijging gehuwd en is dat nu nog zo?
Zo nodig onderzoek naar de persoonlijke omstandigheden van de verkoper in andere registers (faillissements-, curatele-, bewind-, gezags-, huwelijksgoederenregister of handelsregister);
Het drie maal controleren bij het kadaster op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op de woning, namelijk rond de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de akte van levering en dadelijk na de inschrijving in het kadaster;
Onderzoek naar eventueel uit het kadaster blijkende belemmeringen (Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Belemmeringenwet Privaatrecht, enz.);
Zonodig toestemming van echtgenoot, van bijvoorbeeld de gemeente in geval van erfpacht of van de Vereniging van eigenaars in geval van een appartementsrecht;
Onderzoek of er sprake is van een monument dan wel de woning binnen een beschermd stadsgezicht ligt;
Gebruikelijke onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (kettingbedingen of gemeentelijke voorschriften) en opname van de geldende bepalingen in de akte van levering;
Het opmaken van de akte van levering, met toezending vooraf van de ontwerptekst aan verkoper/koper en ieders makelaar;
Het gevraagd en ongevraagd geven van voorlichting over de consequenties van de overdracht;
Het toezicht houden op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of op de afgifte van een bankgarantie;
Het tijdig sturen van nota's van afrekening aan koper en verkoper met vermelding van koopsom, verrekening van jaarlijkse lasten indien deze door de verkoper zijn opgegeven, opgave van de verschuldigde overdrachtsbelasting (6% over de koopsom; bij erfpachtcanon is een hoger bedrag verschuldigd) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de rekening gezet. De waarborgsom en het eindbedrag van de nota van afrekening moeten door de koper tijdig worden overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris. Wat betreft het eindbedrag moet dit zo tijdig gebeuren dat de bank van de notaris de ontvangst ervan kan bevestigen vóórdat de akte van levering wordt gepasseerd. Voor een overboeking door de bank van een hypotheeksom geldt hetzelfde. Eindigt de nota van afrekening met een te ontvangen bedrag, dan wordt dit overgemaakt zodra het derde onderzoek (na de inschrijving in het kadaster, zie punten 8 en 20) bevestigd heeft dat zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan. Indien u daarmee instemt wordt een kopie van de nota van afrekening desgewenst ook aan uw makelaar toegezonden;
Controle dat de volledige koopsom (inclusief de hypotheeksom) tijdig op de derdengeldenrekening is gestort;
Het maken van een onderhandse volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn;
Het na het geven van een toelichting ondertekenen van de akte van levering ('passeren') en de aanbieding van een afschrift aan het kadaster ter inschrijving van de eigendomswijziging;
Na de inschrijving controle aan de hand van het derde kadasteronderzoek (zie punt 8) of er geen (verdere) beslagen zijn gelegd en het vervolgens uitbetalen van de gelden.
Toezending van het door het kadaster van een inschrijvingsstempel voorziene afschrift van de akte (het 'eigendomsbewijs').

Voor extra of vervolgwerkzaamheden kan de notaris extra kosten in rekening brengen.
Zo kan het zijn dat de verkoper inmiddels gescheiden is of zijn echtgenoot overleden is. Indien niet meteen stukken overhandigd kunnen worden die duidelijk maken hoe de situatie nu is en waarmee de notaris verder kan, moeten extra werkzaamheden verricht worden die aan de verkoper in rekening worden gebracht. Het kan dan gaan om het opmaken van een verklaring van erfrecht, het verkrijgen van een volmacht van de ex-echtgenoot of van de erfgenamen, enz.

Ook kan het onderzoek in de registers leiden tot vervolgwerkzaamheden (de verkoper blijkt bijvoorbeeld net failliet verklaard zodat medewerking van de faillissementscurator nodig is, of een van de verkopers is minderjarig zodat machtiging aan de Kantonrechter moet worden gevraagd). Extra werkzaamheden kunnen ook voortvloeien uit het onderzoek naar de juridische belemmeringen. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot een nader onderzoek bij de gemeente, het vragen van toestemming aan derden of het extra vestigen of juist laten vervallen van erfdienstbaarheden.

Soms zijn tussen verkoper en koper afspraken gemaakt die in de BTW-sfeer liggen en die extra werkzaamheden voor de notaris meebrengen. Ook kan het al dan niet toepasselijk zijn van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting en het beroep daarop tot extra werkzaamheden aanleiding geven, bijvoorbeeld het beroep op een landbouwvrijstelling in geval van de levering van een perceel grond. In de agrarische sfeer vallen de bemoeienissen van de notaris bij de overdracht van melk- of mestquota niet onder de basisofferte voor de overdracht van de bijbehorende grond.
Indien bij het kadasteronderzoek is vastgesteld dat er een hypotheek of beslag op het verkochte rust, moet gevraagd worden hoeveel de verkoper in verband daarmee verschuldigd is en moet de betreffende instantie toestemming geven tot 'doorhaling' van de hypotheek of het beslag. Voor die doorhaling moet een akte worden opgemaakt. Deze werkzaamheden worden apart aan de verkoper in rekening gebracht, evenals eventuele werkzaamheden op verzoek van de financier verricht met het oog op afkoop van polissen, e.d.
Veel van deze werkzaamheden moeten worden verricht 'aan verkopers kant', maar ook de koper kan extra werkzaamheden aan de notaris vragen. Zo kan de notaris adviseren over de 'tenaamstelling' van het aangekochte huis, over eventuele apart op te maken overeenkomsten waarin onderlinge afspraken over de financiering zijn gemaakt, het afspreken van een zogenaamd verblijvensbeding, enz.
In het algemeen kunnen zowel verkoper als koper in de verkoop van de woning aanleiding zien de notaris advies te vragen over al eerder opgemaakte of in de toekomst op te maken huwelijks- of registratievoorwaarden, testamenten, samenlevingsovereenkomst, enz.
Zoals u ziet zijn er bij de aankoop van een huis veel 'gebruikelijke' werkzaamheden, maar er kunnen zich ook extra of vervolgwerkzaamheden voordoen - en in het algemeen werkzaamheden die duidelijk afwijken van hetgeen gebruikelijk is - die de notaris extra in rekening kan brengen. Wanneer u de notaris om een offerte vraagt is het daarom raadzaam de notaris te vragen zonodig duidelijk te maken voor welke werkzaamheden de verstrekte offerte bedoeld is. Tenslotte zal het ook voor kunnen komen dat een van partijen voor een deel van de extra werkzaamheden of voor advies een andere notaris inschakelt. De kosten van deze notaris komen voor rekening van die partij.

Overige kosten
Naast de koopsom en de notariskosten zijn er ook andere kosten:
Overdrachtsbelasting.
Over de koopsom van het huis wordt meestal door de koper (kosten koper) 6% overdrachtsbelasting betaald. Over roerende zaken (inboedel) wordt geen overdrachtsbelasting berekend. De waarde van meegekochte inboedel moet apart in de leveringsakte worden vermeld. Verder dient een notaris een verklaring onder de akte te zetten. Hierin moet worden vermeld welke roerende zaken zijn verkregen en voor welk bedrag. De notaris draagt de overdrachtsbelasting af aan de belastingdienst.
Omzetbelasting.
U betaalt geen overdrachtsbelasting maar wel omzetbelasting (BTW) als u als eerste bewoner een nieuwbouwhuis koopt. De BTW is doorgaans in de koopsom begrepen. Bij gedeeltelijke nieuwbouw bent u over het nieuwe deel ook BTW verschuldigd.
Makelaarscourtage.
Als u voor de koop of verkoop gebruik maakt van de diensten van een makelaar bent u hem provisie schuldig.
Kadaster.
Aan inschrijving van de eigendomsoverdracht in de openbare registers en het onderzoek van de notaris voorafgaand aan de leveringsakte zijn kosten verbonden. Deze kosten worden via de notaris aan het kadaster betaald. Voor inschrijving van de akte van levering en eventueel van de hypotheekakte brengt het kadaster ook kosten in rekening. Omdat de inschrijving meestal in opdracht van de notaris gebeurt, stuurt het kadaster de rekening naar de notaris. Deze brengt de kadastrale kosten weer bij u in rekening. Het tarief voor inschrijving van de akte van levering hangt af van de vraag of er sprake is van uitsluitend gehele of (ook) gedeeltelijke kadastrale percelen en van het aantal nieuwe rechthebbenden. Soms spelen ook de oppervlakte van het verkochte perceel en de koopsom een rol. De inschrijvingskosten zijn vrij van BTW.
Het kan in een akte van levering gaan om een heel of gedeeltelijk kadastraal perceel. Als een gedeelte van een kadastraal perceel is verkocht moet het Kadaster de grenzen van de nieuw te vormen percelen opnemen (het verkochte en het resterende deel). Het aanwijzen en opmeten van de nieuwe grenzen gebeurt doorgaans binnen een jaar na de levering. De opmeting kan alleen als aan twee voorwaarden wordt voldaan:
Beide partijen moeten het eens zijn over de ligging van de nieuwe grenzen. Daarom vindt de aanwijzing daarvan in aanwezigheid van zowel koper als verkoper plaats. Enkele maanden na de levering krijgen beiden een oproep om de nieuwe grenzen in het terrein aan te wijzen aan een medewerker van het Kadaster.
De aanwijzing van de nieuwe grens mag niet strijdig zijn met wat hierover in de akte van levering staat. Het is verstandig bij de akte een kaart toe te voegen waarop het gekochte gedeelte van het perceel is aangegeven. Tijdens de opmeting ter plaatse kunnen de verkoper en de koper dan de exacte grenzen aangeven.
Als aan beide voorwaarden is voldaan wordt direct na de aanwijzing of zo kort mogelijk daarna de nieuwe grens door het kadaster opgemeten. Na de meting worden de Kadastrale kaart en de registratie bijgewerkt.

Zakelijke lasten en belastingen.
Ieder jaar moet de huiseigenaar betalingen doen die rechtstreeks betrekking hebben op het huis. Bijvoorbeeld:
erfpachtcanon (tenzij afkoop heeft plaatsgehad)
gemeentelijke onroerende zaak belasting
bijdragen aan het hoogheemraadschap of poldergelden
rioolrecht.
De nieuwe eigenaar betaalt zijn aandeel voor de rest van het jaar terug aan de verkoper. De verrekening geschiedt via de notaris. De koper heeft recht op een overzicht van de lasten en belastingen.

Nog even samengevat: De rol van de notaris

Advies en controle
De eigendom van een huis kan niet zonder tussenkomst van de notaris worden overgedragen. De notaris maakt de leveringsakte en de eventuele hypotheekakte en laat deze in zijn aanwezigheid ondertekenen. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers. In de regel wijst de koper van een huis de notaris aan.
De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerend goed. Schakel hem al in voor het opstellen van de koopakte. Hij adviseert u en nodigt beide partijen uit om elkaar de nodige informatie te verschaffen.

Financiële afwikkeling
De notaris wikkelt ook het financiële deel van de transactie af. De koper (en/of diens hypotheekbank) dient het verschuldigde tijdig voor het tekenen van de leveringsakte naar de derdengeldenrekening van de notaris over te maken. De verkoper krijgt de koopsom na aftrek van de aflossing van eventuele hypothecaire leningen als zeker is dat ook hij aan zijn verplichting om een onbelast huis te leveren heeft voldaan. Dit is meestal 1 of 2 werkdagen na het passeren van de transport- (en hypotheek-)akte. De notaris zorgt ervoor dat de hele transactie naar behoren verloopt.

Mobers & Dings notarissen, Panningen