De hypotheekakte
Het recht van hypotheek - Verschillende vormen van hypothecaire leningen - Overlijdensrisicoverzekering - Bijzondere bepalingen - Akte ondertekenen - Schuld afgelost - Wat doet de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte? - Overige kosten - Nog even samengevat: De rol van de notaris
Het recht van hypotheek
De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terug krijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.
Verschillende vormen van hypothecaire leningen
De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen zijn de lineaire hypotheek, de annuïteitenhypotheek en de hypothecaire lening met levensverzekering (spaarhypotheek). Bij een lineaire hypotheek betaalt u jaarlijks steeds een zelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt telkens af omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt. Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u jaarlijks hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele looptijd van de hypotheek; in het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, aan het einde betaalt u veel aflossing en weinig rente. Bij een hypotheek met levensverzekering betaalt u de normale rente maar lost niet af; in plaats van aflossing betaalt u een premie voor een levensverzekering; de uitkering van de levensverzekering wordt later gebruikt om de lening af te lossen (varianten hiervan zijn de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek).
Deze vormen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Laat u adviseren over de voor u meest aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de aftrekbaarheid van rente op leningen voor de inkomstenbelasting.
Overlijdensrisicoverzekering
Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening verstrekken als de geldnemer een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Betaling van rente en aflossing zijn afhankelijk van het inkomen van de geldnemer. Als die overlijdt, dan valt het inkomen weg en zouden de erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij rente en aflossing niet kunnen betalen. Om dat te voorkomen wordt een overlijdensrisicoverzekering gesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij voortijdig overlijden van de schuldenaar de hypothecaire lening afgelost. Daarna hebben de erfgenamen een hypotheekvrij huis. Laat u goed adviseren over de wijze waarop u deze verzekering het beste kunt afsluiten. Vooral als partners het huis samen kopen is het van belang wie de verzekering afsluit en wie de begunstigde is. De overlijdensrisicoverzekering kunt u het beste laten ingaan op de dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt aangegaan, doch in ieder geval op de dag dat u de hypothecaire lening accepteert.
Bijzondere bepalingen
Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal waarborgen omgeven waarmee de financier kan rekenen op terugbetaling van de verstrekte lening. De sterkste waarborg is het recht van de financier om het onderpand in het openbaar te doen verkopen [veilen] als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit de opbrengst van de openbare verkoop kan de financier bij voorrang de openstaande schuld voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en het huurbeding.
Zaaksvervanging houdt in dat een eventuele schadeverzekeringsuitkering wordt belast met een pandrecht ten behoeve van de hypotheekhouder (de financier): de zekerheid in de vorm van het huis kan worden vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de vordering op de verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). Deze waarborg is van belang bij brand of andere belangrijke schade waardoor het huis als onderpand sterk in waarde vermindert of zelfs waardeloos wordt. In de hypotheekakte wordt daarom vermeld dat de koper het onderpand (het huis) moet verzekeren tegen brand en andere gevaren.
Huurbeding: de hypotheekhouder (de financier) heeft de wettelijke bevoegdheid om in de hypotheekakte te laten opnemen dat de eigenaar zonder zijn toestemming het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij bovendien de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop in dergelijke gevallen aanzienlijk minder zal opbrengen. Dit zogeheten huurbeding wordt ook in de openbare registers ingeschreven. Als een huis dan toch zonder toestemming wordt verhuurd en/of de huur voor lange tijd vooruit wordt betaald, dan hoeft de bank daar - na toestemming van de President van de Rechtbank bij openbare verkoop geen rekening mee te houden. De huurder zal in zo'n geval het huis moeten ontruimen. Als de huurder in het huis mag blijven wonen, dan moet hij aan de nieuwe eigenaar opnieuw huur betalen. Iedere huurder kan in de hypotheekakte betreffende het huis nagaan hoe zijn rechten liggen. Deze akte is immers in de openbare registers ingeschreven.
Akte ondertekenen
De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De eigenaar van het huis, de financier en de notaris ondertekenen de hypotheekakte. De financier laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor. Indien het huis ook door de echtgenoot van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor de hypotheekvestiging. De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek en de verdere bijzonderheden worden ingeschreven in de openbare registers.
Schuld afgelost
Het recht van hypotheek vervalt meestal nadat de lening geheel is afgelost. De notaris maakt dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit gebeurt bij een notariële akte van vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor toestemming geven. Als de hypotheekhouder (de financier) een particulier is, dan doet de huiseigenaar er goed aan zelf in de gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt na aflossing van schuld.
Bij overlijden van de financier behoeven de erfgenamen immers niet op de hoogte te zijn van het feit dat de schuld wel is afgelost maar de inschrijving van het hypotheekrecht nog niet officieel is doorgehaald.
Wat doet de notaris voor het opmaken van de hypotheekakte?
Ingeval van een hypotheekakte zijn naast een groot deel van de hierboven reeds genoemde werkzaamheden ook de volgende notariële werkzaamheden gebruikelijk:
Opvragen/bestuderen van de hypotheekinstructie van de financier die geld aan de koper leent en het aan de hand daarvan zo nodig contact opnemen met financier en de koper;
Opmaken van de hypotheekakte op basis van de gegevens die ook voor de akte van levering zijn verzameld en toezending van het ontwerp van die akte aan de koper en financier;
Hypotheekadviseur krijgt met uw instemming desgewenst een ontwerp van de hypotheekakte toegezonden;
Hypotheekadviseur en financier krijgen met uw instemming desgewenst ook een kopie van de nota van afrekening;
Het na het geven van een toelichting passeren van de hypotheekakte en aanbieding van een afschrift aan het kadaster ter inschrijving van de hypotheek;
Toezending van een afschrift van de hypotheekakte, met de zogenaamde 'notarisverklaring', aan de financier en een kopie ervan aan de koper.
Voor extra of vervolgwerkzaamheden kan de notaris extra kosten in rekening brengen. Bij het opmaken van een hypotheekakte kunnen extra werkzaamheden gelegen zijn in het opmaken van een notariële volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn.
Hoewel de hypotheekakte zekerheid verstrekt aan de financier (indien u niet volgens afspraak betaalt mag de financier de woning verkopen en uit de opbrengst als eerste zijn vordering innen), is meestal afgesproken dat het notarieel honorarium en de kadasterkosten voor rekening van de geldlener komen. Dit geldt ook voor eventuele extra werkzaamheden die de notaris op verzoek van de financier verricht.
Overige kosten
Naast de notariskosten zijn er ook andere kosten:
Kadaster.
Voor inschrijving van de hypotheekakte brengt het kadaster ook kosten in rekening. Omdat de inschrijving meestal in opdracht van de notaris gebeurt, stuurt het kadaster de rekening naar de notaris. Deze brengt de kadastrale kosten weer bij u in rekening. Het tarief voor inschrijving hangt af van de vraag of de hoofdsom in de akte hoger of lager is dan € 50.000,00. De inschrijvingskosten zijn vrij van BTW.
Nog even samengevat: De rol van de notaris
Een recht van hypotheek kan niet zonder tussenkomst van de notaris worden gevestigd. De notaris maakt de hypotheekakte op en laat deze in zijn aanwezigheid ondertekenen. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akte in de openbare registers.
De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerend goed. Hij adviseert u en nodigt beide partijen uit om elkaar de nodige informatie te verschaffen.
De notaris wikkelt ook het financiële deel van de transactie af. De notaris zorgt ervoor dat de hele transactie naar behoren verloopt.